A gestora RBR, que já investiu em 54 prédios no mercado nova-iorquino, está captando seu quarto fundo para projetos de retrofit de edifícios residenciais na cidade. O mercado imobiliário americano segue atraindo investidores brasileiros, com diferentes teses, como as brasileiras CIX Capital, que tem a família Zogbi como sócia majoritária, a Inter Asset, Arton, Oriz ou a BridgeInvest – que foi fundada por lá por Alex Horn, filho do fundador da Ourinvest, mas tem aumentado a captação com os conterrâneos por aqui.

A RBR atua no mercado americano há seis anos, investindo em imóveis que vai alugar e depois vender, o formato mais usado entre os gestores. Já se desfez de 15 propriedades. A firma ainda está terminando de investir seu terceiro fundo, de US$ 60 milhões, e vai buscar entre US$ 80 milhões e US$ 100 milhões no novo veículo, que mira retorno líquido de 15% ao ano com a demanda novamente aquecida na Big Apple.

Em Nova York, a taxa de vacância dos imóveis residenciais, que chegou a 5,5% no auge da pandemia com a migração para o cinturão ensolarado no sul do país graças à adoção do home office, já voltou a ficar abaixo de 1,5%, destaca Ricardo Costa, sócio responsável pela área de desenvolvimento de novos negócios da RBR. “Os preços dos aluguéis subiram mais que a inflação no pós-pandemia”, diz Costa.

Ainda que o ciclo de corte de juros nos Estados Unidos tenha começado, o patamar segue historicamente elevado, o que abre oportunidades de compra de imóveis por fundos capitalizados. Isso porque o aumento do custo das hipotecas cria um desafio para proprietários com as contas mais apertadas, que acabam colocando os imóveis à venda a preços mais convidativos do que a média histórica.

“Proprietários que compraram os imóveis pagando 2% a 4% de juros hoje estão tendo que refinanciar esses empréstimos a 7% a 9% ao ano”, diz Carlos Balthazar, CEO da CIX Capital. A gestora faz club deals para a incorporação de apartamentos residenciais que serão colocados para locação em Nova York, Miami e outras cidades da Flórida. Alugados, rendem 7% ao ano e depois são vendidos a investidores institucionais.

Em Miami, por exemplo, a CIX entrou na incorporação do Rooftop @Brickell, um projeto residencial no centro financeiro da cidade com investimento de US$ 65 milhões. “O preço médio do aluguel em Miami saiu de US$ 1,6 mil em 2014 para US$ 2,3 mil neste ano, e os salários não cresceram nessa proporção”, diz Balthazar. O banco UBS até incluiu Miami num índice recente sobre mercados com risco de bolha em real estate.

As gestoras também têm explorado outras oportunidades além do segmento residencial. A CIX já investiu US$ 50 milhões em propriedades voltadas para clínicas médicas e hospitais de reabilitação nas principais regiões metropolitanas dos EUA. O Flagler Healthcare Fund, lançado em parceria com a Flagler Healthcare, firma americana especializada em propriedades de saúde, usa big data para ajudar na escolha de imóveis. É a mesma empresa que tem parceria com a gestora Leste, de Emmanuel Hermann, que passou de US$ 300 milhões nessa estratégia.

“O fundo está 100% investido e temos 11 ativos na carteira, localizados nos estados do Texas, Florida, Nevada e Oklahoma”, conta Balthazar. A gestora ainda planeja lançar um novo veículo de investimento voltado para moradias para terceira idade, também em parceria com a Flagler, levantando entre US$ 50 milhões a US$ 100 milhões através da emissão de um bond na Euroclear. “Temos usado essa estrutura de investimento por facilitar a aquisição para o investidor através de suas corretoras por ser um instrumento de mercado de capitais registrado”, explica Balthazar.

Já a RBR resolveu surfar também no crédito, diante do encarecimento do dinheiro no país. Com um fundo lançado no final do ano passado, faz empréstimo-ponte e financiamento para construção na costa leste dos EUA, com ativos imobiliários como garantia. “Já fizemos 10 operações, sendo que duas já foram quitadas”, diz Costa… leia mais em Pipeline 25/09/2024