A Leste está levantando seu terceiro fundo de investimento em imóveis voltados ao mercado de saúde nos Estados Unidos e já fechou a compra dos ativos, avaliados em US$ 40 milhões. A gestora usa capital próprio e de coinvestidores para aproveitar oportunidades do mercado e ter celeridade nas aquisições, e revende esse portfólio a um veículo pulverizado.

Os imóveis da carteira são ocupados pela Post Acute Medical, conhecida como PAM Health, em contratos que determinam que todos os custos associados, como manutenção, seguros, IPTU, são pagos diretamente pelo inquilino. Os ativos estão em regiões populosas com demanda crescente de serviços de saúde, como Oakdale, na Pensilvânia, Jacksonville, na Oklahoma City, em Oklahoma e Stoughton, em Massachusets.

A Leste já administra mais de US$ 300 milhões nessa estratégia de renda imobiliária em saúde. Para encontrar imóveis e aumentar o potencial das propriedades, a gestora tem uma parceria com a Flager Healthcare, firma americana especializada em propriedades de saúde e que tem médicos em sua equipe de avaliação de propriedade.

“Temos uma equipe interna especializada em mercado imobiliário e nos associamos também a especialistas em nichos. Ter médico na equipe ajuda a ter uma visão melhor do potencial de um imóvel e muda a conversa com esse perfil de inquilino e com potenciais vendedores”, diz Stephan de Sabrit, sócio da Leste.

A gestora gosta de investir em edifícios de consultórios e clínicas especializadas onde o paciente faz o pós-operatório e reabilitação, caso do novo portfólio. “Essas LTACHs são propriedades menores, muito próximas aos grandes complexos hospitalares, que normalmente tem correlação com grandes universidades, criando esse entorno de saúde. Elas funcionam como apoio e também”, diz Sabrit.

“É uma estratégia que a gente já vem tocando há um tempo, a partir do escritório de Miami, e que tem dado cero”, diz o sócio. Os cotistas recebem o fluxo de alugueis de contratos de longo prazo e têm o ganho de capital na venda dos imóveis em carteiras inteiras, o que tende a aumentar o cheque para o vendedor.

O primeiro fundo do tipo a Leste levantou em 2019, com US$ 60 milhões. No meio da pandemia, a gestora colocou de pé o segundo veículo, período em que atraiu mais cotistas brasileiras buscando diversificação diante do juros local a 2%. O fundo tem entregado cerca de 12% ao ano em dividendos, com distribuição trimestral.

“Quando montamos, imaginamos uma TIR de 13% e a gente está conseguindo fazer essa patamar de cash on cash, ou seja, a TIR vai ser bem maior”, diz Sabrit. “Mas é claro que isso é uma anomalia, teve todo um contexto. No terceiro fundo a gente prevê uma distribuição anual de 8%, com TIR de 13,5%.”

As aquisições são feitas pela Leste, em média, a um cap rate de 7,5%. A estimativa é que em três a quatro anos a carteira de imóveis atual seja vendida… leia mais em Pipeline 30/06/2023