Depois de uma bela venda, qual o futuro da velha CCP?
A venda de um portfólio de torres triple-A na Faria Lima feita pela Syn Prop & Tech (a antiga Cyrela Commercial Properties) destravou valor na empresa no curto prazo — mas também gerou dúvidas no mercado sobre o futuro da Syn.
A companhia anunciou hoje cedo que vendeu quatro torres de escritórios para a Brookfield por R$ 1,7 bilhão, o que fez sua ação fechar em alta de 14,4% — apesar do banho de sangue na Bolsa, cortesia de políticos e caminhoneiros.
A beleza do negócio: o valor da venda é maior que todo o valor de mercado da Syn no fechamento de ontem (R$ 1,68 bilhão).
Enquanto aquele valor de mercado implicava um múltiplo EV/GLA de R$ 11.000/m², a venda das quatro torres saiu a R$ 36.000/m², nas contas do BTG; ou R$ 40.000/m² no cálculo do Bradesco BBI. (Glossário: o múltiplo divide o valor da firma pela área bruta locável que pertence à companhia).
A Syn vai receber o pagamento à vista, e a expectativa do mercado é que a empresa use uma parte para abater sua dívida de R$ 1,4 bilhão, e destine o restante para dividendos.
Agora à noite, a Syn informou que vendeu sua participação em mais uma torre Triple-A, na avenida Juscelino Kubitschek, para a Rio Bravo por R$ 124 milhões — o negócio teria saído a R$ 28.000/m².
Com as vendas de hoje, investidores e outros participantes do mercado imobiliário se perguntam qual é o futuro da companhia, dado que a Syn vendeu praticamente todo o seu portfólio de escritórios triple-A.
A companhia ficou apenas com as duas torres corporativas no complexo JK Iguatemi e uma participação numa torre na Barra da Tijuca, que juntos representam apenas 5,5% de sua ABL.
Na estimativa do Bradesco, os quatro ativos vendidos para a Brookfield responderiam por 25% da receita da Syn no ano que vem.
Agora, a empresa controlada por Elie Horn e Leo Krakowiak passa a ter um negócio concentrado em shoppings — um negócio que Elie sempre achou difícil e que agora responderá por 68% da ABL. Torres corporativas menos nobres (padrão ‘A’) passam a ser 25% do business.
No passado, a Syn já tentou sair dos investimentos em shoppings, mas não encontrou um comprador que pagasse sua ambição de preço.
“Parece que a empresa está em liquidação”, diz um gestor que acompanha o setor imobiliário.
Outro especialista diz que a Syn sempre foi uma empresa de locação e de compra e venda de ativos, que toma as decisões também em função da arbitragem de preços.
“Já tem um tempo que a empresa negocia na Bolsa substancialmente abaixo do valor de seus ativos. Toda vez que isso acontecer, ela vai ficar na tentação de vender. Se ela vai vender mais ativos — ou até mesmo tudo que resta — vai depender do fechamento dessa arbitragem de preços”, disse esse especialista.
Em 2019, a Syn captou R$ 900 milhões num follow-on mas, um ano depois, em meio à pandemia, devolveu praticamente todos os recursos da oferta aos acionistas por meio de dividendos e recompras.
Para alguns analistas, a Syn estava sendo negociada na Bolsa a um desconto entre 40% e 50% para o valor de seus ativos. Por isso, a expectativa de alguns investidores hoje era de uma alta de 30% do papel, o que não aconteceu. (Culpa do Arthur Lira).
Essa não é a primeira vez que a Syn faz uma venda relevante de seu portfólio. tech, mas se a empresa não tiver a renda dos properties para pagar essas coisas, vai se transformar numa companhia muito pequena. Não está claro qual caminho eles vão seguir,” disse uma fonte…. Leia mais em Brazil Journal 21/10/2021