A Capitânia — que tem mais de R$ 28 bilhões sob gestão, dos quais R$ 4 bi em fundos imobiliários — está chamando a atenção do mercado nos últimos meses por adotar uma postura mais ‘ativista’ num setor que geralmente não tem muitas emoções.

A gestora já convocou ou pretende convocar assembleias em cerca de 8 a 10 fundos imobiliários dos quais é cotista. A pauta: discutir a venda do portfólio ou a incorporação do fundo por outro FII.

Ontem, o alvo foi o Legatus Shoppings (LASC11) — um FII de shoppings que tem participação em três malls. A Capitânia tem 47% das cotas e convocou uma AGE para vender os ativos e liquidar o fundo.

Caio Conca, o sócio da Capitânia que lidera a vertical imobiliária, disse que a estratégia tem a ver com o desconto brutal com que alguns FIIs estão negociando na Bolsa — e que a gestora está apenas zelando pelo interesse do cotista.

“Abriu-se um gap de preço entre as transações do mercado privado e os ativos listados como poucas vezes eu vi na história do setor,” Caio disse ao Brazil Journal.

“As transações privadas continuam acontecendo e a preços bem justos. Já o preço implícito dos imóveis dos FIIs, olhando a cota, está com descontos de uns 30% a 40% em relação às transações privadas.”

Ao longo do último ano e meio, a abertura gradual da taxa da NTN-B 2050 de 2,5%-3% para 6,5% – em boa parte graças ao aumento do risco fiscal – afundou as cotas dos fundos de tijolo bem abaixo de seu valor patrimonial. Além disso, os FIIs perderam liquidez com a migração dos investidores para a renda fixa.

Dado esse quadro, a ideia da Capitânia é vender os imóveis no mercado privado e realocar os recursos em FIIs negociados na Bolsa, comprando com desconto.

“Nem sei se ativismo é a melhor palavra. Não estamos fazendo nada relacionado ao fundo, não estamos participando de nenhum processo… Só estamos contratando uma empresa de intermediação [a CBRE] para ver se alguém tem interesse em comprar os ativos,” disse Caio.

Além do Legatus, a Capitânia chamou recentemente uma assembleia no HBRH11 e já aprovou a venda de ativos do PATC11 e do BMLC11 (ambos estão no processo de procurar compradores).

Em maio, a Capitânia também aprovou a incorporação pelo BTLG11 dos fundos Bluecap (BLCP11) e V2 Properties (VVPR11); os dois foram incorporados por valores superiores ao negociado em Bolsa.

Segundo Caio, há outros processos em andamento que ainda não se tornaram públicos.

Naturalmente, a estratégia — que no fim das contas reduz os ativos sob gestão e a receita das gestoras afetadas — não tem rendido novas amizades à Capitânia.

“Ser ativista é parte do processo de defender os seus interesses e dos seus cotistas, mas acho que isso tem que ser feito com respeito, cuidado e empatia com as gestoras que vão ser prejudicadas,” disse um gestor de FIIs. “Esse cuidado a Capitânia não tem tido.”

Segundo ele, algumas assembleias foram convocadas sem que a Capitânia sequer informasse a gestora antes. “Muitas vezes o gestor pode propor um caminho diferente para gerar valor. Tem que ter essa conversa.”.. leia mais em Brazil Journal 23/12/2022